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Vous souhaitez obtenir un crédit pour financer vos investissements immobiliers. Voici une sélection de sites offrant des crédits:



Le crédit est l'opération par laquelle un prêteur (une banque, un organisme de crédit…) avance des fonds à une personne. Tout crédit fait l'objet d'un contrat signé entre les deux parties.

L'utilisation des fonds peut être laissée à la discrétion de l'emprunteur ou précisée (crédit immobilier, automobile, à la consommation…). Son montant est fixé à l'avance ou variable dans des limites convenues à l'avance.

La durée d'un crédit est définie entre les deux parties signataires.

Les taux d'intérêt sont négociés avec l'organisme prêteur sauf dans le cas de crédits conventionnés par l'Etat (prêts épargne-logement…). Ils peuvent être fixes (identiques pendant toute la durée du contrat) ou variables (selon un indice de référence notamment).

Le remboursement peut être effectué en plusieurs fois (prêt amortissable) ou en une seule fois (crédit in fine).


Rachat ou regroupement de crédits:
Le regroupement ou le rachat permet le remboursement en une seule mensualité de l'ensemble des crédits contractés (immobilier, consommation, revolving) au lieu de plusieurs paiements mensuels. Il remplace l'ensemble des crédits existants par un seul crédit généralement à un taux moins élevé remboursable sur une durée unique et compatible avec les revenus de l'emprunteur. Le montant des mensualités est aussi moins élevé. Il permet donc d'augmenter le pouvoir d'achat en diminuant la pression des remboursements mensuels.

Le rachat s'adresse aux professionnels (artisans, professions libérales…) et aux particuliers et il n'est pas nécessaire de changer de banque pour regrouper l'ensemble des crédits. La banque ou tout autre structure financière s'occupe des démarches administratives auprès des autres organismes de crédits. Avant de donner son accord elle va analyser le profil de risque, les garantie et la marge bénéficiaire qu'elle peut dégager.

Cette opération entraîne néanmoins des frais. Frais de dossier pour la banque qui prend en charge le rachat et pénalités pour remboursement anticipé imposés par le contrat souscrit auprès d'un organisme financier.


Les interlocuteurs:
- Les banques : elles ne sont généralement pas très ouvertes à monter un dossier de rachat de crédits car le profil de risque de l'emprunteur n'est pas idéal. Elles évitent de prendre comme clients des emprunteurs qui ont des difficultés financières. Elles préférant également éviter de prendre un client en difficultés financières à la concurrence même si la situation peut redevenir saine. La statégie des banques n'est pas de conquérir coute que coute des clients auprès de ses concurrents pour éviter de déclencher une guerre synonyme de baisse inévitable des marges et aussi de pertes de clients déjà conquis.

- Les courtiers : en contact avec les banques et les divers organismes de crédit, ils permettent de choisir la meilleure offre pour un regroupement. Les courtiers leurs soumettent le dossier et ils proposent une solution adaptée. En contrepartie, ils facturent des honoraires pour la mise en relation.

- Les organismes financiers spécialisés : leur métier est le rachat de crédit. Ils proposent donc des solutions adaptées et sont ouverts à la négociation. En plus du taux d'intérêts, des frais de dossiers sont prélevés comme pour une banque classique lorsqu'elle ouvre un dossier de crédit.


Le taux d'intérêt proposé est généralement variable pour tenir compte de l'évolution des taux d'intérêt directeurs de la Banque Centrale. Une proposition avec un taux fixe est rare car les banques ou autres organismes bancaires spécialisés préfèrent réviser le taux d'intérêt pour protéger leurs marges et éviter d'octroyer un crédit dont le taux pourrait être inférieur au taux du marché. Dans ce cas ils perdraient de l'argent. La garantie demandée peut être le bien immobilier pour se prémunir contre l'impossibilité de faire face aux remboursements mensuels.


Renégociation de crédit:
Les taux baissent mais le crédit a été contracté avec un taux plus élevé. Il est possible de renégocier un crédit en contactant la banque qui a octroyé le crédit ou aux banques concurrentes. Une négociation permet de faire baisser les mensualités ou la durée du crédit en jouant sur le niveau du taux.

Les banques sont peu enclines à baisser la rémunération du crédit signé car la marge baissera. Les négociations sont le plus souvent difficiles mais la possibilité de perdre un client permet généralement d'obtenir gain de cause. En effet les banques concurrentes sont prêtes à accueillir un nouveau client. Elles proposent un nouveau prêt qui permet de payer celui contracté dans une ancienne banque.

La renégociation d'un prêt entraîne souvent des frais supplémentaires. Il est donc important de tout quantifier pour savoir si elle est in fine rentable ou non.

Le capital d'un prêt n'est pas amorti de la même façon selon la nature de l'emprunt, il est donc important de connaître précisément les éléments suivants : le capital restant dû, la mensualité hors assurances, part du capital et des intérêts dans la mensualité.

Frais accompagnant le rachat d'un crédit (banqua actuelle):
Pénalités de remboursement anticipé: Il existent plusieurs méthodes. Soit le prêt est remboursé par anticipation grâce au nouveau prêt, soit un avenant au contrat est signé pour l'application d'un nouveau taux, soit le nouvel emprunt est substitué au premier. Dans le cas d'un remboursement anticipé normalement la banque prend des pénalités mais ces frais sont négociables. Ils sont calculés en plus du capital restant à rembourser à une date donnée.

Frais de dossier: ils accompagnent généralement la modification du taux et des modalités du contrat d'emprunt. Les banques imposent ces frais et sont peu enclines à la négociation.

Frais accompagnant le rachat d'un crédit (banqua concurrente):
Pénalités de remboursement anticipé: Il faut d'abord remboursé le prêt contracté. Une clause du contrat prévoit des pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt. Ils sont négociables mais lorsqu'on quitte une banque, celle-ci est peu encline à y renoncer ou à en diminuer le montant sachant qu'elle perd un client.

Frais de dossier: La nouvelle banque peut décider d'annuler les frais de dossier en cas d'emprunt pour un nouveau client en guise de cadeau de bienvenue. Ce n'est pas toujours le cas car certaines considèrent avoir déjà fait un effort en offrant un taux inférieur à celui de sa concurrente.

Frais de garantie: La nouvelle banque demande une garantie pour l'argent qui a été prêté. Son montant varie selon la banque. La garantie peut être une hypothèque sur le bien acheté ou la garantie d'une personne physique vers laquelle la banque se retournera en cas de problème lié au remboursement mensuel du prêt.




















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